来源：《中国国土资源报》2015年2月27日第3版
不动产登记是新常态下一项全新的工作，今年 3 月份开始实施暂行条例并不意味着不动产登记程序统一的完成。这项工作必须遵循法治原则，解决登记后管理与登记的衔接问题，并适应国土资源管理与改革发展。
不动产登记是新常态下一项全新的工作，今年 3 月份开始实施暂行条例并不意味着不动产登记程序统一的完成。这项工作必须遵循法治原则，解决登记后管理与登记的衔接问题，并适应国土资源管理与改革发展。
《不动产登记暂行条例》将于今年 3 月份开始实施。登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，将极大地增强不动产物权公示的效率和准确性，提高不动产资源利用和管理的科学性。笔者主要从三个方面谈谈新常态下不动产统一登记面临的机遇与挑战。
《不动产登记暂行条例》颁布实施并不意味着不动产登记程序统一的完成。党的十八届四中全会重申了社会主义法治原则，国土资源管理包括不动产统一登记，必须遵循法治原则。不动产统一登记的前提是登记依据的统一，这里包含了物权实体法层面和物权登记程序的统一。我们不能想象，土地、房屋、林地、草地、海域等各种不动产在登记时适用各种不同的规则。《不动产登记暂行条例》在程序方面进行了统一规定，这并不是凭空想象出来的，而是借鉴吸收了现行土地登记、房屋登记的成熟做法，并在此基础上提炼和总结的。暂行条例是不动产登记最重要的依据，为下一步实际开展登记工作制定了重要规则，但其颁布实施并不意味着不动产登记程序统一的完成。不动产登记程序十分复杂，亟须国土资源部根据暂行条例第二十九条的规定会同有关部门制定实施细则，将一些技术细节通过登记规程等规范性文件进行明确。
不动产登记工作将由一个部门承担，但不同的不动产管理工作仍然由原来的部门负责，如何实现登记后管理与登记的衔接值得研究。从比较法的角度看，虽然法律先进国家都强调不动产登记的私法功能，但在许多国家，不动产登记都是政府管理土地等不动产资源的基础，在一些国家和地区登记还是管理的一种重要手段。例如，我国台湾地区学者就把土地登记的目的概括为地籍整理、确定产权、规定地价、税负公平和推定土地政策 5 项，既有私法上的目的，又有公法上的目的。从制度形成的角度看，不动产统一登记是在《物权法》的起草和制定过程中逐渐成为社会共识的，学界和立法机关在论证其必要性时，也多侧重于分散登记的弊端，从某种程度上略了不动产登记在管理（或公法）上的作用。在分散登记的体制下，由于登记和管理的职能都由同一个部门承担，登记和管理是贯通一气的。而不动产实行统一登记，登记工作统一由一个部门承担，但不同的不动产管理工作仍然由原来的部门负责。这种情况下，管理和登记如何衔接，应该认真加以研究。
党的十八届三中全会吹响了土地制度改革的号角，不动产登记应适应经济新常态下的国土资源管理与改革的要求。国民经济整体和房地产业的新常态运行意味着更多已经出让和划拨的土地使用权，可能会进入二级市场整体或分割转让。更重要的是，为解决资金问题，农村和城镇的土地使用者将用其手中的土地权利作为担保债务的标的。从不动产登记的角度，为促进农村土地制度改革，不动产登记机构应该组织力量，做好农村土地权利的确权发证工作，并做好准备应对承包经营土地流转，宅基地制度改革，集体经营性建设用地流转等改革试点对登记的要求。在城市地区，登记机关则应准备应对存量土地权利的转让登记与土地上其他不动产权利转移登记的协调。此外，土地权利的抵押登记可能也会呈现一个上升的趋势。需要特别指出的是，中央文件提出承包经营土地上集体土地所有权、承包经营权、经营权三权分置，但农地经营权是一个法律上没有明确规定的新型权利，是否登记，如何登记，也应重点研究。